前几天，百年华诞的重要时机，住建部召开了一个特别的会议，主要内容：
努力保持房地产平稳健康发展，全面实施城市更新行动和乡村建设行动。
全面实施城市更新行动的提法，当然不是第一次，但在非常时机提出，释放出来的信号，就有不一样的意义了。
︳来源：财联社
其实，自从年初国家“十四五”规划提出城市更新行动，半年时间过去，北京、上海、重庆、成都等全国主要城市纷纷下发了城市更新的政策。
比如，6月10日，首都北京发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，旧改项目土地可通过划拨、出让、作价出资（入股）等方式办理用地手续，鼓励市场主体投入资金。
6月2日，上海城市更新基金宣布成立，总规模约亿元，是目前全国落地规模最大的城市更新基金。
拆解上海城市更新基金背后，上海地产集团、万科、招商蛇口、中交集团、保利发展、中国太保、中保投资等签署战略合作协议。
有别于广州、深圳，北京、上海的城市更新以中心城区的改造为主。
其特点是，土地价值大，房价高，又有保护文物，拆迁安置成本高，投入资金动辄百亿。
而成立城市更新基金，使得旧改可以获得比较稳定的资金来源，对老旧小区、城区等改造都有积极的作用。
︳图片：广州城中村改造
实际上，广州也在5月出台了老旧小区改造工作实施方案，未来将改造个老旧小区。
︳来源：广州市政府网站
此外，继深圳出台全国首个城市更新立法之后，广州城市更新条例（征求意见稿）正在进行内部征求意见。
相信广州城市更新的相关立法（征求意见稿），很快就能公开亮相。
这将为广州旧改工作的推进提供完整的法律保障。
近年来，随着核心城市开发强度逐渐趋于饱和，土地资源紧缩稀缺，土地重新再利用需求扩大，土地供应也从增量模式转向存量模式。
城市开发的逻辑，也从规模扩张逐步转向城市更新，包括旧改、棚改，传统商圈的升级以及城市老旧空间的重新利用。
城市更新行动，也成为当下的风口。
不过，看似是土地供应问题，实际上更核心的是，土地与城市空间的承载量。
而这背后是核心城市庞大的人口增量，这关系到住宅供应和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口。
这是一个超级城市必须要直面的问题。
这一点，从各大城市发布的第七次人口普查数据就可以看出来，深圳、广州、成都等城市10年人口增量都超过了万人。
但是，这些城市一年真的能供应这么多的房子？
︳数据来源：城市战争
深圳就是一个很典型的例子。
一直以来，深圳在土地供应量上一直都是“重商业，轻居住”，只要来了深圳都是打工人。
住哪里？惠州，东莞啊。
年，深圳土地供应.9万平，按照容积率3来算，也仅仅是万平，按照每套平来算，也就大概5万套房子。
但是，深圳十年人口增量可是万啊，平均一年也有70万人变成深圳人，而5万套住宅供应好比九牛一毛。
僧多粥少，房价不涨才怪。
去年深圳楼市又疯起来了，这时候主管部门才下决心调整土地供应结构，压降商业用地的供应，释放住宅用地的空间。
从年到年，深圳宅地供应计划：公顷、公顷、.2公顷、.3公顷，它们分别占当年供地总量的9%、14%、24.43%、32.1%。
每一年都在提高。
︳深圳住宅供地规划
也是在近期，深圳最新的国土空间规划发布，为缓解住房供需矛盾，深圳市规划在15年之内新增万套住房。值得一提的是，深圳是按照15年一编的来进行国土空间的规划。按照上一轮规划期，也就是6年到年规划，深圳总常住人口应该是1万人，建设用地用地规模为平方公里。但到了年，深圳实际人口为万，人口的暴增，也给城市带来了较大的住房和公共资源供应压力。现在深圳已经是全国房价最高的地方，但是医疗和学校相对于广州，还有不少缺口。而未来，深圳土地供应仍然需要依靠城市更新来实现。︳深圳最新的国土空间规划
相对于深圳，广州面积要大得多，在供应这一块也有很多空间。
先说公开土拍市场。
首先是4月份的首次集中供地，成交42宗地块，成交面积万平，计容面积近万平，供应量接近8万套。
嗯，第一次集中供地就占去年总供地量的60%。
按照广州自规局的公告，-年，三年之内广州还将计划供应住宅用地万平，年平均供地万平。
其次是旧改更新。三年时间里，广州完成条旧村改造的招商，总投资金额约亿元，改造面积约公顷。
光是上半年，就有25个城市更新项目成功招商。
︳来源：广州公共资源交易中心
这一轮城市更新，不是简单的大拆大建，而是直面城市公共配套的缺口。
为此，广州出台了全国首个城市更新产业圈层和产业引入文件，强化产业导入以及地铁、学位、医疗等公共资源配套的完善。
同时，规定了产业和居住的平衡，避免旧改过度地产化。
广州城市更新产业管理圈层
如果开发商只想通过旧改搞房子卖钱，不引进产业和学校，就不要在广州玩城市更新了。
具体来说，就是要在城中村改造中，减少中心城区旧改项目居住面积，提高产业面积占比，提高土地集约利用率。
核心就是，产业和配套要留在市中心。
所以，处于第二圈层的天河吉山旧改，在招商方案中，明确高新技术企业，明确改造之后将新增幼儿园、小学、名校附中、医院等。
这将进一步拉升天河智谷奥体板块教育和医疗配套。
来源：广州市公共资源交易中心
吉山村片区策划初步方案（最终以政府实际批复为准）
又比如，海珠赤沙改造。
竞得人应按医院医院及其配套设施，并按要求引入教育、医疗资源；
另外，还需承建新滘中学校园综合改造提升工程（项目金额约1万元）、新滘东路品质化提升工程（项目金额约3万元）、科韵路品质化提升工程（项目金额约0万元）公益建设项目；
如此要求，在公开招商中，不可谓不严格。
｜赤沙区位
此外，别只是看黄埔66条村改造，其教育配套新增万方，释放1万产业空间，还有万人要来。
其实，自改革开放以来，中国的城市更新，经过上世纪90年代末期开始的“退进三”、8年开始的广东“三旧改造”，乃至年-年全国蓬勃开展的“棚户区改造”等多个阶段。
来源：政府工作报告
总体来看，大部分的城市更新项目都是以地产开发为导向。
比如棚改，最大的特点就是大规模的拆旧建新，货币化安置，提升城市形象。
前几年，二三线城市大量的棚改依赖的就是货币化改造，这导致很多当地的土著手上突然多了一笔钱，而这笔钱绝大多数都涌入了当地的楼市。
来源：数据来源贝壳
现在回过头来看，当年那一波周期的暗示，可以说是相当明显了。
但是，现在不能这么干了。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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本文编辑：佚名
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